政府收回拍卖土地开发商12年未获补偿,回应:将积极对接

霍林郭勒网 刘 欣2021-04-09 12:06:57
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  政府收回拍卖土地开发商12年未获补偿,回应:将积极对接解决

  孙孝连等人多年前在广西钦州港竞得一块土地的使用权,着手开发时当地规划变更,项目停建,在补偿阶段,双方陷入一场长达十余年的拉锯。

  今年54岁的孙孝连是来自福建的一名企业家。2007年,孙孝连经广西招商引资进入广西钦州,创立广西红树林房地产开发有限公司(下称“红树林公司”)。2008年初,通过竞标获得钦州港区一地块土地使用权。

  但入场施工不到一年,钦州港规划变更,项目停建。按照程序进入补偿流程后,双方进行了3年的多轮沟通协商。  

  2012年9月,钦州市政府下发批复,决定通过货币补偿的方式收回相关地块的土地使用权,并明确了补偿款支付时间和违约责任。经过评估和审计,确认总补偿费约为2.48亿元。

  孙孝连说,他本以为事情到此应该告一段落,股东也都等着政府补偿款。然而几天后,该方案在钦州市土审会未获通过。

  此事后来陷入“提方案、请示、打回”、“再提方案、再请示、再打回”的怪圈当中。项目停建至今12年,当地领导换了一任又一任,孙孝连等人仍未拿到补偿款。

  无奈之下,2018年红树林公司提起了民事诉讼。三年后,最高人民法院终审裁定:红树林公司和钦州市政府及土地局的诉讼纠纷,本质是政府因规划调整需收回出让土地引起的后续补偿纠纷,应该走行政诉讼处理。

  如今,他一边和政府部门继续协商,一边做好打行政诉讼官司的准备。

  近日,钦州市自然资源局局长王廷智接受澎湃新闻采访时表示,对于红树林公司反映的补偿事宜,市委书记很重视并做了相关批示,下一步钦州市有关部门将积极与红树林公司对接,争取能达成一致意见,并通过以土地置换方式解决该问题。

  通过招商入桂,施工不到一年当地规划变更

  孙孝连和广西结缘于2007年。那一年,40岁的孙孝连作为福建省企业家代表被邀请参与“百企入桂”招商活动。

  此时的孙孝连正意气风发,在图书、房地产等多个产业均有建树,曾任福建省工商联合会常委、福建省民营企业商会名誉会长等多个职务。

  在当地招商部门的带领下,孙孝连和其他企业家一同参访了广西下辖的南宁、柳州、防城港等多个地市,“每到一个地方都受到了很热情的欢迎和接待”。几番调研后,孙孝连决定把项目投资到钦州。

  钦州位于广西南部,是北部湾城市群的重要城市,拥有的深水海港亦是国家保税港,是西南地区连接东南亚地区的重要出海通道。当时的孙孝连对于钦州港的未来发展前景非常看好。

  在钦州,孙孝连组建了红树林房地产公司,他说,数十名股东通过银行贷款、民间借贷等方式筹集了近亿元资金。2008年初,公司公开竞得钦州港152.3亩土地使用权,准备用于100万平米的房地产楼盘开发。该地块一线沿海,毗邻中山公园,不远处还有当地知名的万亩红树林景观。

  孙孝连说,拿下地块后,2008年下半年,红树林公司组织人员着手开展项目的前期准备工作。一方面选定有甲级资质的建筑设计院和策划公司,制定小区和酒店的设计方案,一方面组建经营班子,购买了土方施工机具进驻港区,进行项目场地平整等前期工作。2009年9月8日,施工队正在工地施工时,红树林公司接到了钦州市建设规划委员会的一纸文书。

  钦州市规划委在文件中称:根据2009年8月18日会议精神,凡处于钦州港渔人码头项目周边区域项目的开发建设,应待渔人码头的控制性详细规划确定后再进行审批。

  “红树林高尚商住区和红树林大酒店位于渔人码头对面,属于周边区域,故暂缓对该项目的审批。”钦州市规划委称。之后,钦州市政府在向国土局下发的批复中,决定收回该地块国有土地使用权。

  钦州市政府收回土地使用权有法律依据。《土地管理法》第58条明确,在为公共利益需要使用土地等特殊情形下,人民政府可以收回国有土地使用权,对土地使用权人应当给予适当补偿。

  《城市房地产管理法》第20条规定:“国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给与相应的补偿。”

  孙孝连说,对于变更规划,公司在接到通知前并不知情,股东们都很诧异,叫停项目意味着此前的努力都付诸东流。设计图纸全部作废,施工人员的合同都要逐一解除,运营团队就地解散……

  三年多次协商补偿,算出补偿费后未获通过

  项目已无法开工建设,按照程序,政府收回出让土地后应进入补偿阶段。如何补偿?按什么标准补偿?什么方式补偿?都成了双方协商的内容。

  钦州市国土局2017年6月24日作出的一份信访答复详细记录了双方协商及签订补偿方案的情况。

  钦州市国土局称,2009年到2012年,经红树林公司与政府双方多次协商土地处置方式,最终于2012年5月,钦州市土地审批与储备委员会2012年第四次会议讨论通过了以货币补偿的方式收回受让用地,并对红树林公司前期投入按审计结果给予补偿,总补偿费用分期支付。

  2012年9月27日,钦州市人民政府下发《关于钦州港红树林房地产项目用地盘整方案的批复》,双方同意以货币补偿的形式进行补偿后收回土地。

  澎湃新闻注意到,上述批复明确,总补偿费由土地补偿费和前期投入损失补偿费两部分组成,土地补偿由评估确定,前期投入损失费由审计确定。

  批复对评估和审计方法进行了规定。其中,土地补偿费是在8个入围评估公司中,以摇珠方式选取4个评估公司对该楼盘地块进行评估,最后取居中的两个评估值平均数作为土地价值。审计则由钦州市审计局进行。

  批复规定在18个月内分三期付清总补偿费,并规定,钦州市政府如无法按时支付补偿金,从逾期之日起,按逾期未支付部分金额的万分之五/日,支付违约金给红树林公司。

  随后召开的钦州市土地评估价格审核小组2012年第七次会议研究决定,同意两家评估公司评估结果的平均数作为该地块的土地价值。即红树林公司152.3亩建设用地的土地补偿费确定为22951.925万元。

  2012年10月15日,钦州市审计局也出具了审计报告,计算出前期投入费用为1874.772511万元。

  钦州市国土局信访答复中称,市土地评估价格审核小组和市审计局同意钦州港红树林房地产项目用地的总补偿费约为2.48亿元。