买卖合同被迫解除能否主张违约金？

原标题:买卖合同被迫解除能否主张违约金？

　去年底，王女士与孔某签订了一份《房屋买卖合同》，其中约定，孔某自愿将位于大学东路的一套面积88平方米的房屋出售给王女士，总价款为52万元，买卖合同生效之日，王女士向孔某支付房款12万元，余款40万元则在房屋办理权属登记之日付清。孔某承诺所出售的房屋权属明晰，无任何产权纠纷，合同中还约定若有一方违约，则需向另一方支付违约金两万元。然而，就在办理权属登记过程中发现，该房屋于2013年在某商业银行办理了银行抵押贷款，因孔某不能在短时间内消除该房屋的抵押行为，与王女士签订的上述合同只能解除。王女士要求孔某立即返还已收取的房款12万元，还有此前约定的违约金两万元。而孔某称，该房屋办理了抵押贷款，构成房屋买卖交付不成，双方签订的合同应当予以解除，合同解除就意味着合同的权利义务关系不成立，违约金的条款不具有独立性，因此也是不成立的，所以他拒绝支付违约金。王女士认为，房屋买卖合同完全是被迫解除的，是因孔某一方的过错导致的，所以孔某应当承担违约金，她想知道，自己是否有权要求其承担？

内蒙古文盛律师事务所律师苗荣盛：

依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。”本案中，孔某已先行将房屋抵押给了商业银行，导致合同无法正常履行，其行为已经构成根本性违约，况且王女士先行支付了12万元购房款，也浪费了时间与精力，故有权要求对方承担相应的赔偿损失。 (武子暄)